Stanarsko pravo

Autor: Maja Dobrić

Reviziju sprovela: Nina Nikolić

Stanarsko pravo je u pravnoj teoriji definisano kao pravo trajnog i nesmetanog  korišćenja stana radi zadovoljavanja ličnih i porodičnih stambenih potreba i pravo učešća u upravljanju stambenim zgradama. [1] Na ovaj način stanarsko pravo regulisao je i član 2. ranijeg Zakona o stambenim odnosima. [2] Stanarsko pravo moglo se steći na stanu u društvenoj svojini, a do 1973. godine i na stanu u svojini građana.[3]  Zakon o stanovanju[4]  iz 1992. godine, koji je na snazi, poznaje samo dva osnova za korišćenje stana – svojinu i zakup na stanu u društvenoj svojini ili u privatnom vlasništvu, ali sadrži i odredbe o ranije nastalom stanarskom pravu, kao stečenom pravu, na stanu u društvenoj i privatnoj svojini. Iako je stupanjem na snagu navedenog Zakona prestala mogućnost sticanja novog stanarskog prava, ovaj institut je i dalje aktuelan.

Stanarsko pravo razvilo se iz ugovora o zakupu[5], koji je modifikovan nizom mera za zaštitu zakupca, kao slabije ugovorne strane. Ove mere uglavnom se odnose na zakonsko propisivanje gornje granice zakupnine, neograničeno trajanje zakupa[6], mogućnost prestanka zakupa samo pod zakonom propisanim uslovima, kao i na utvrđivanje merila o racionalnom korišćenju stana  [7] i oduzimanju i raspodeli viška stambenog prostora. Ovakav pristup bio je adekvatan u uslovima preovlađujuće društvene svojine, kada je omogućavao zaštitu prava na korišćenje stana bez sticanja prava svojine. Nedirajući (makar formalno) u pravo društvene svojine, stanarsko pravo omogućavalo je nosiocu tog prava i članovima njegovog domaćinstva  da nesmetano i trajno koriste stan i pružalo im sigurnost da neće biti iseljeni, osim u zakonom predviđenim slučajevima.

U  našem  pravu  razlikuju  se  stanarsko  pravo  na  stanovima  u  društvenoj  i   privatnoj svojini. Društvena svojina je ranije bila preovlađujući oblik svojine na stambenim zgradama, pa  je ovaj oblik instituta stanarskog prava imao veći značaj. Posle donošenja Zakona o stanovanju  iz 1992. godine, nosioci stanarskog prava na stanovima u društvenoj svojini imali su dva izbora – otkup stanova pod povoljnijim uslovima od tržišnih [8](ograničen krug lica – imalac stanarskog prava i članovi njegovog domaćinstva) i pretvaranje stanarskog prava u zakup koji je po karakteristikama bio veoma sličan stanarskom pravu.

Situacija je nešto složenija kod stanarskog prava koje postoji na stanovima u privatnoj svojini. Ovaj oblik stanarskog prava nastao je preinačenjem zakupa u stanarsko pravo ili prinudnom raspodelom viška stambenog prostora i dodeljivanjem onima kojima je bio potreban, a u skladu sa ranije važećim zakonima u ovoj oblasti. Iako posle 1959. godine više nije moglo da se stiče stanarsko pravo na stanovima u privatnoj svojini na kojima do tada nije postojala, već nastala stanarska prava i dalje su proizvodila dejstvo.

U pogledu stanarskog prava na stanovima u privatnoj svojini nastale su dve grupe problema. S jedne strane, nosioci stanarskog prava na stanovima u svojini građana smatraju da su  u neravnopravnom položaju u odnosu na nosioce stanarskog prava na stanovima u društvenoj  I državnoj svojini, pošto nemaju pravo na otkup stana, niti sticanje svojine putem održaja[9]. Iz ovih razloga, ovi zaštićeni stanari su se obratili  Ustavnom sudu  [10] koji je njihov zahtev odbio, pozivajući se na raniju ocenu ustavnosti odredaba Zakona o stanovanju. Problem je, kako tvrde stanari, što je odredbama Zakona promenjen raniji jednak status svih nosilaca stanarskog prava, uvođenjem njihovog različitog tretmana u zavisnosti od činjenice da li stanuju u društvenim (državnim) ili „privatnim“ stanovima.

Iako je Zakonom propisana obaveza lokalne samouprave da do 31. decembra 2000. godine pod određenim uslovima obezbedi stanove za raseljavanje nosilaca stanarskog prava na stanovima u svojini građana[11],  samo je Novi Sad doneo odgovarajući program rešavanja stambenih potreba.[12]

Nasuprot tome, vlasnici stanova opterećenih stanarskim pravom imaju potpuno ograničeno pravo svojine. Vlasnik stana ne može takav stan koristiti, nema nikakav značajniji prihod od stana, [13] može ga otuđiti, ali pošto je takav stan neuseljiv, ne može dobiti adekvatnu naknadu niti njegovu pravu vrednost, a nosioca stanarskog prava može iseliti samo ako mu obezbedi odgovarajući stan po osnovu zakupa na neodređeno vreme.[14] Sa njihovog stanovišta, stanarsko pravo je od instituta čiji cilj je da štiti slabiju stranu, postalo toliko opterećenje, da su se neki od vlasnika ovakvih stanova obratili i Evropskom sudu za ljudska prava, smatrajući da su povređena njihova ljudska prava[15] stekao  kao  useljiv pre 26.  decembra 1958. godine,  odnosno  naslednici  tog vlasnika.  Pravo  prvenstva  za  obezbeđenje stana  za  preseljenje nosioca stanarskog prava ima lice koje nema rešenu stambenu potrebu na teritoriji Republike.

Budućnost instituta stanarskog prava je neizvesna. Prema izmenama Zakona o stanovanju koje je Vlada usvojila ove godine, nosioci stanarskog prava i zakupci na neodređeno vreme stanova u svojini građana, koje su vlasnici stekli kao useljive pre 26. decembra 1958. godine, biće iseljeni iz tih stanova do 31.12.2016. godine i preseljeni u stanove koje će obezbediti lokalna samouprava na čijoj teritoriji se stanovi nalaze. [16] Ako se ove izmene usvoje i ceo proces sprovede, time bi se skinuo teret sa svojine na tim stanovima, a zaštićenim stanarima obezbedio odgovarajući smeštaj, čime bi se rešio jedan od problema  stanarskog prava na stanovima u svojini građana.

Da zaključimo, kod ovog instituta uočene su dve grupe problema. S jedne strane, tu su vlasnici stanova opterećenih stanarskim pravom koji imaju pravo svojine koje im je faktički beskorisno, a sa druge imamo zaštićene stanare u tim stanovima koji se žale na neravnopravnost, jer ne mogu da otkupe stanove u kojima žive. U međuvremenu, vreme prolazi i njihovo potomstvo rođeno posle 1973. godine nema zajamčen krov nad glavom posle njihove smrti.

LITERATURA:

  • Enciklopedija imoinskog prava i prava udruženog rada, Službeni glasnik SFRJ, 1978. Beograd
  • Obren Stanković, dr. Miodrag Orlić,Stvarno pravo, Beograd, 1999.
  • Zakona o stanovanju Srbije iz 1992.
  • Zakona o stambenim odnosima Srbije iz 1990.
  • Presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 3118/05 od 18.05.2006, Bilten sudske prakse Okružnog suda u Novom Sadu, br. 9/2006, Intermex Beograd, elektronska baza sudske prakse
  • Presuda Evropskog suda za ljudska prava u predmetu Ilić protiv Srbije, predstavka br. 30132/04 od 9. oktobra 2007. godine, objavljena u „Sl. glasniku RS“, br. 99/2007 od 2. novembra 2007. godine.
  • pravniportal.rs

[1] Enciklopedija imoinskog prava i prava udruženog rada, tom III, str 142, Službeni glasnik SFRJ, 1978. Beograd

[2] („Sl. glasnik SRS“, br. 12/90, 47/90 – ispr. i 55/90, i „Sl. glasnik RS“, br. 3/90 – ispr. i 7/90 – ispr.)

[3] Ovakva mogućnost prestala je stupanjem na snagu Zakona o stambenim odnosima iz 1973. godine, na šta se ukazuje i u stavovima sudova – npr. presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 660/2005 od 13.4.2005. godine, Intermex Beograd, elektronska baza sudske prakse; presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 3116/2004 i Gzz. 124/2004 od 26.4.2005. godine, Intermex Beograd, elektronska baza sudske prakse

[4] („Službeni glasnik RS“, br. 50/92, 76/92, 84/92, 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94, 48/94, 44/95, 49/95, 16/97, 46/98, 26/01)

[5] Dr. Obren Stanković, dr. Miodrag Orlić,Stvarno pravo, Beograd, 1999, str. 302.

[6] Npr. čl. 7. važećeg Zakona o stanovanju Srbije iz 1992, koji sadrži pretpostavku da je ugovor o zakupu zaključen na neodređeno vreme, ako nije drugačije ugovoreno.

[7] Čl. 77. Zakona o stambenim odnosima Srbije iz 1990.

[8] Ako nosilac prava raspolaganja odbije zahtev za otkup stana ili ne zaključi ugovor o otkupu u roku od 30 dana od dana podnošenja zahteva, nosilac stanarskog prava može da se obrati sudu, koji u vanparničnom postupku donosi rešenje koje zamenjuje ugovor o otkupu stana.

[9] Presuda Vrhovnog suda Srbije, Rev. 3118/05 od 18.05.2006, Bilten sudske prakse Okružnog suda u Novom Sadu, br. 9/2006, Intermex Beograd, elektronska baza sudske prakse.

[10] Zaštićeni stanari su u zahtevu za ocenu ustavnosti naveli : „jednoj malobrojnoj kategoriji stanara opštine (su) bile obavezne da obezbede stanove za iseljavanje, dok su drugi ostali u nedefinisanom statusu, izloženi raznim vrstama pravnog progona i šikaniranja, …uslovi za otkaz ugovora o zakupu stana ovim licima tumače se široko i proizvoljno, a redovni sudovi zauzimaju stanovišta o različitom položaju nosilaca prava zakupa na stanovima u svojini građana u odnosu na zakupce stanova u državnoj svojini…“ (citirano prema obrazloženju Rešenja Ustavnog suda Republike Srbije, IU broj 371/2005 od 26. januara 2006. godine – Bilten Ustavnog suda Republike Srbije br. 1/2006).

[11] Član 42 Zakona o stanovanju. Ovakva obaveza lokalne samouprave postoji u slučaju kada zahtev za preseljenje podnese vlasnik koji je taj stan

[12] Program rešavanja stambenih potreba u 2009. godini („Sl. list Grada Novog Sada“, br. 15/2009).

[13] Prema čl. 32. st. 4. Zakona o stanovanju, Ministar nadležan za stambene poslove bliže propisuje način utvrđivanja zakupnine.

[14] Član 41. Zakona o stanovanju

[15] Presuda Evropskog suda za ljudska prava u predmetu Ilić protiv Srbije, predstavka br. 30132/04 od 9. oktobra 2007. godine, objavljena u „Sl. glasniku RS“, br. 99/2007 od 2. novembra 2007. godine.

[16] Članak sa pravnog portala, http://www.pravniportal.rs/index.php?cat=159&id=3226.