Ugovor o kupoprodaji

Autor: Vesna Milićević

Priredila: Nina Nikolić

Svakodnevno se u celom svetu zaključi više miliona ugovora, kojima se stiče pravo svojine. Većina tih ugovora su ugovori o kupoprodaji. Ugovorom o kupoprodaji se jedan ugovornik (prodavac) obavezuje da stvar koju prodaje preda drugom ugovorniku (kupcu) tako da ovaj stekne pravo raspolaganja, odnosno pravo svojine, a kupac se obavezuje da prodavcu plati cenu.[1] Pomoću njega se vrši razmena stvari za novac. Međutim, razmena dobara se vršila i pre pojave novca. Tada su se menjale stvari za stvari, pa se sa sigurnošću može reći da kupoprodaja vodi poreklo od trampe.

Uslovi za zaključenje ugovora

Zakon o obligacionim odnosima predviđa i reguliše ovaj ugovor, što kupoprodaju stavlja u red imenovanih ugovora. Lice koje želi zaključiti ovaj ugovor mora imati sposobnost ugovaranja, odnosno poslovnu sposobnost. Izuzetno, kupiti ili prodati može i lice bez poslovne sposobnosti, preko svog zakonskog zastupnika, ali i lice sa delimičnom nesposobnošću, ukoliko to dozvoli ili odobri njegov zastupnik. Ugovarači moraju postići saglasnost o bitnim elementima, a to su u ovom slučaju stvar i cena.[2] Stvar predstavlja materijalni deo prirode koji se može potčiniti ljudskoj vlasti. Ona mora biti u pravnom prometu da bi bila predmet ovog ugovora, a to po pravilu može biti kako buduća tako i tuđa stvar. Kada stvar ima pripatke, prodavac je dužan da preda i njih, jer prate sudbinu stvari,  kao i plodove koji su nastali nakon roka za predaju stvari. Predmet, ali i cena svakako moraju biti mogući, dozvoljeni i određeni, a pored toga cena mora biti i razumna. Pod tim se podrazumeva tekuća cena u vreme zaključenja ugovora. Za njegovu punovažnost, pored stalnih uslova za zaključenje ugovora, nije potrebna posebna forma, već prosta saglasnost o bitnim elementima. Ipak, od ovog pravila postoji izuzetak, koji je predviđen kada je reč o kupoprodaji nepokretnosti. Tada ugovor mora biti zaključen u pismenoj formi, pod pretnjom ništavosti.[3]

Obaveze ugovarača

Zaključenje svakog ugovora sa sobom povlači niz prava i obaveza. Pravom se stiče mogućnost da se nešto potražuje, dok se obaveze nastale ugovorom moraju izvršiti. Ugovor o kupoprodaji rađa obaveze na obe strane. Pre svega, prodavac ima obavezu da stvar koju je prodao i preda kupcu, kako bi on stekao pravo svojine. Pod predajom stvari se podrazumeva jedna ili više radnji koje je prodavac dužan da preduzme kako bi omogućio kupcu državinu. Dakle, da bi prodavac ispunio ovu obavezu, potrebno je da preduzme sve mere koje su bile predviđene ugovorom ili običajem, bez obzira da li je kupac zaista stekao državinu na toj stvari. Predaja nepokretne stvari se vrši upisom u zemljišne knjige, odnosno predajom tapije. Pokretna stvar se može predati na različite načine:

  1. Prenosom iz ruke u ruku, što čini neposredni način predaje
  2. Simboličnom predajom (predaja ključa pri kupovini stana)
  3. Tradicio brevi manu (putem “skraćene ruke”, kada je kupac po nekom osnovu već imao državinu stvari)
  4. Constitutum possessorium (kada stvar po nekom osnovu ostane u državini kod prodavca)

Prema Zakonu o obligacionim odnosima, ukoliko ovu obavezu prodavac ne ispuni na vreme, pada u dužničku docnju, što sa sobom nosi određene posledice, pre svega obavezu naknade štete, ali i pravo kupca da odustane od ugovora.[4]

Prodavac ima i obavezu zaštite, odnosno garancije, u slučaju pravnih ili materijalnih nedostataka. Naime, on je dužan da obezbedi kupcu mirnu i korisnu državinu, odnosno da mu pruži zaštitu od uznemiravanja od strane trećih lica, kao i garanciju da stvar nema nedostatke koji su relevantni za ovu vrstu ugovora.

I kupac ovim ugovorom na sebe preuzima određene obaveze, koje su uzajamne prodavčevim. On pre svega ima obavezu da isplati cenu koja je određena ugovorom ili zakonom. Njegova obaveza se može sastojati i u predaji neke stvari, ali da bi bilo reči o kupoprodaji, potrebno je da suma novca bude veća od vrednosti stvari ili bar jednaka njoj. Upravo ova obaveza razdvaja kupoprodaju od poklona, kao dobročinog ugovora, jer se kod kupoprodaje duguje naknada za datu stvar, što čini ovaj ugovor teretnim. Pored isplate cene, on mora i preuzeti stvar koju je kupio. Naša praksa je naklonjena stanovištu da prodavac ne može sudskim putem naterati kupca da stvar uzme, ali će kupac svakako pasti u poverilačku docnju, ako bez osnovanog razloga odbije prijem stvari. Tada će snositi i rizik za slučajnu propast ili oštećenje stvari, ali i dugovati naknadu štete koju prodavac trpi usled njegovog postupka.

Posebne vrste kupoprodaje

Strane su u skladu sa načelom autonomije volje slobodne da uređuju svoje odnose u granicama prinudnih propisa, javnog poretka i dobrih običaja.[5] Ipak, ugovori sadrže i norme koje su imperativnog karaktera i koje se moraju poštovati. Kod ugovora o kupoprodaji, strane mogu uneti određene promene kojima će poboljšati ili pogoršati položaj jednog ili drugog ugovarača. Time će odstupiti od osnovne definicije, ali neće napustiti polje ovog ugovora. Postoji dosta modifikacija kupoprodaje,a neke od njih reguliše i ZOO:

  1. Prodaja sa pravom preče kupovine

Ovo je ugovor u kome se kupac obavezuje da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari određenom licu, kao i o uslovima te prodaje. Takođe mu obećava da će mu ponuditi stvar po istoj ceni. Kada prodavac ne prihvati ponudu, kupac može predati stvar trećem licu, jer njegovim odbijanjem kupčevo ograničenje nestaje. U tom slučaju, on će biti slobodan da ugovor zaključi sa bilo kim, ali ne po povoljnijim uslovima od onih koje je saopštio prodavcu. Ovo pravo prestaje posle 5 godina, računajući od zaključenja ugovora, ukoliko nije ugovoreno da će trajati kraće. U slučaju kada kupac prenese pravo svojine trećem licu, samo od savesnosti tog trećeg lica zavisi izbor pravila koja će biti primenjena.. Ukoliko je to lice nesavesno (znalo je ili je moralo znati za pravo preče kupovine), prodavac može zahtevati da se prenos poništi i da se stvar njemu ustupi po istim uslovima. Ovo pravo može ostvariti u roku od 6 meseci. Ako je lice bilo savesno, prodavac će moći da zahteva samo naknadu štete od kupca, jer je treće lice u tom slučaju definitivno steklo pravo svojine na predatoj stvari. Pored ovog ugovorenog, postoji i zakonsko pravo preče kupovine čije trajanje nije ograničeno rokom, a koje se javlja na primer kod prodaje građevinskog zemljišta, gde pravo preče kupovine ima opština na čijem se području ono i nalazi.

  1. Kupovina na probu

Kod ovakvog ugovora o prodaji, kupac uzima stvar da je isproba da bi utvrdio da li odgovara njegovim željama, s tim što je dužan da u određenom roku obavesti prodavca da li ostaje pri ugovoru. Ukoliko se kupac ne izjasni, smatraće se da je odustao od ugovora. Međutim, ukoliko ne vrati stvar po isteku roka, a ne izjavi da odustaje od ugovora, smatra se da je ostao pri ugovoru. Ova modifikacija stavlja kupca u povoljniji položaj, jer mu daje pravnu moć da odustane od ugovora, ukoliko stvar ne odgovara njegovim potrebama.

  1. Prodaja po uzorku ili modelu

Kupoprodaja po uzorku ili modelu  je ugovor u kojem kupac određuje predmet ugovora; definiše njegova svojstva, prema uzorku ili modelu. Isporučene stvari moraju imati karakteristike uzorka, odnosno modela. Osnovna odlika ove modifikacije je da je prodavac pokazao kupcu samo uzorak ili model uz obavezu da će mu predati stvar istih svojstava. Uzorak ili model je obično neznatan deo stvari koji čini predmet ugovora, ali moguće je da predstavlja i veću vrednost. Tada se uračunava u izvršenje obaveze.

  1. Prodaja sa specifikacijom

U ovoj vrsti kupoprodaje kupac zadržava pravo da kasnije bliže odredi svojstva stvari koje su predmet ugovora. To mogu biti dimenzije, boja, čvrstina… Ukoliko kupac to ne učini u određenom roku, prodavac može raskinuti ugovor i tražiti naknadu štete ili sam obaviti specifikaciju prema onom što mu je poznato o kupčevim potrebama.

  1. Prodaja sa zadržavanjem prava svojine

Prodavac u ovom ugovoru zadržava pravo svojine i posle predaje stvari kupcu, sve dok kupac ne isplati cenu u potpunosti. Do momenta isplate cene, kupac je samo držalac stvari, dok prodavac i dalje zadržava pravo raspolaganja. Rizik slučajne propasti stvari snosi kupac.

  1. Prodaja sa obročnim otplatama cene

Ovo je takav ugovor u kojem kupac stiče pravo da ne izvrši isplatu cene istovremeno sa prijemom stvari. On to može učiniti kasnije, u ratama ili obrocima u određenim vremenskim intervalima. Stvar se dakle, predaje kupcu, i on postaje vlasnik stvari, ali je njegov položaj poboljšan, jer ne mora cenu da isplati odmah i odjednom. Za ovaj ugovor zahteva se pismena forma.

Raskid ugovora

Kao i svaki drugi punovažan ugovor, i ugovor o kupoprodaji može prestati da postoji, odnosno biti raskinut. To može biti posledica sporazumnog raskida, odnosno ugovora kojim ugovorne strane odustaju od svog ranije započetog ugovora. Ugovor može biti raskinut i na osnovu volje jedne ugovorne strane. ZOO predviđa raskid ugovora zbog promenjenih okolnosti[6], kao i raskid ugovora zbog neispunjenja.[7] Prestanak ugovora može nastupiti i usled nemogućnosti ispunjenja,[8] odnosno kada nijedna strana nije kriva zato što dolazi do raskida ugovora.

Ugovor o kupoprodaji ima bitnu ulogu i veliki značaj u obligacionom pravu. Pravni promet se ne može zamisliti bez ovog ugovora. Svojina se može steći na različite načine, ali se u praksi  ova pravne radnje najčeše regulišu ugovorom o kupoprodaji. Kao što smo videli, postoje različiti načini na koje se može kupoprodaja pravno pokriti. Na prodavcu I kupcu je da se dogovore oko tog načina, ali u svakom slučaju naš Zakon o obligacijama reguliše razne neizvesne situacije, a sve u cilju potpune zaštite I sigurnosti ugovornih strana.

Literatura

  1. Zakon o obligacionim odnosima (“Sl.list SFRJ”, br.29/78, 39/85, 45/89- odluka USJ i 57/89, “Sl.list SRJ”, br.31/93 I “Sl.list SCG”, br.1/2003- Ustavna povelja)
  2. Perovic S., Obligaciono pravo, Privredna štampa, Beograd 1980.
  3. Antić O., Obligaciono pravo, Pravni fakultet, Beograd 2009.
  4. Radišić J., Obligaciono pravo: opšti deo, osmo prerađeno izdanje, Nomos, Beograd 2008.
  5. Perović S., Formalni ugovori u građanskom pravu, Naučna knjiga, Beograd 1964.
  6. Mijačić M., Obligacioni ugovori, Savremena administracija, Beograd 1988.

[1] Perovic S., Obligaciono pravo, Privredna štampa, Beograd 1980., str.525.

[2] Cena nije bitan element ugovora kada je reč o kupoprodaji u privredi

[3] Zakon o obligacionim odnosima čl. 455. (“Sl.list SFRJ”, br.29/78, 39/85, 45/89- odluka USJ i 57/89, “Sl.list SRJ”, br.31/93 I “Sl.list SCG”, br.1/2003- Ustavna povelja)

[4] Isto, čl. 324., 326.

[5] Zakon o obligacionim odnosima čl.10. (“Sl.list SFRJ”, br.29/78, 39/85, 45/89- odluka USJ i 57/89, “Sl.list SRJ”, br.31/93 I “Sl.list SCG”, br.1/2003- Ustavna povelja)

[6] Zakon o obligacionim odnosima, član 133. (“Sl.list SFRJ”, br.29/78, 39/85, 45/89- odluka USJ i 57/89, “Sl.list SRJ”, br.31/93 I “Sl.list SCG”, br.1/2003- Ustavna povelja)

[7] Isto, član 124.

[8] Isto, član 137.